Considerações sobre a tributação na permuta de bens imóveis

A permuta de imóvel por área construída ganhou força no cenário atual como forma de minimizar os impactos da severa crise econômica vivenciada nestes últimos anos que atingiu em cheio o mercado imobiliário.

O desaquecimento da economia, a sensível redução das vendas agravada pela imensa quantidade de pedidos de resilição de contratos de imóveis adquiridos na planta, dentre outros fatores, fez com que este instrumento contratual fosse amplamente utilizado, evitando que empresas tivessem necessidade de se descapitalizar para adquirir imóveis para lançamentos de novos empreendimentos, concentrando seus recursos para a execução do projeto e construção.

Todavia, a Receita Federal vem entendendo que nesta modalidade de contrato o valor correspondente ao imóvel recebido em permuta integraria a base de cálculo dos quatro tributos federais, quais sejam, IRPF, CSLL, PIS e COFINS, sob o argumento de que o montante faria parte da receita bruta da empresa.

A famigerada regra que vem sendo indistintamente adotada pelo fisco atinge diretamente as empresas optantes pelo regime de tributação com base no lucro presumido, posto que as empresas que operam com base no lucro real podem valer-se das disposições contidas pela Instrução Normativa 107/88.

“No caso de a alienante ser pessoa jurídica do ramo imobiliário, tributada com base no lucro presumido e optante pelo regime de caixa, o valor do imóvel recebido em permuta compõe sua receita bruta e é tributado no período de apuração do recebimento deste.” ^[1]

Para justificar tal posicionamento defende o fisco que o artigo 533 do Código Civil equipararia as operações de compra e venda e permuta ao dispor que “Aplicam-se à troca as disposições referentes à compra e venda, com as seguintes modificações:”

Contudo, a tese fazendária vem sendo rechaçada pelos Tribunais, posto que implica em demasiada ampliação interpretativa do citado dispositivo, com vistas a alcançar fatos que não estão contidos ou descritos pelas hipóteses de incidência dos tributos em análise.

Recente julgado do Superior Tribunal de Justiça trouxe importante precedente quanto ao tema. Trata-se do Recurso Especial n.º 1.733.560/SC que reconheceu a impossibilidade de cobrança dos tributos federais nas operações de permuta. O julgado foi assim ementado:

TRIBUTÁRIO E PROCESSUAL CIVIL. TROCA DE IMÓVEIS. INEXISTÊNCIA DE COMPROVAÇÃO DE LUCRO DA EMPRESA. IMPOSSIBILIDADE DE EQUIPARAÇÃO COM A COMPRA E VENDA. ESFERA TRIBUTÁRIA. EXEGESE CORRETA DO TRIBUNAL DE ORIGEM. FALTA PARCIAL DE PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA DE OMISSÃO. ART. 1.022, II, DO CPC. 1. (…) 3. A Corte a quo interpretou corretamente o art. 533 do CC, porquanto o contrato de troca ou permuta não deverá ser equiparado na esfera tributária ao contrato de compra e venda, pois não haverá, na maioria das vezes, auferimento de receita, faturamento ou lucro na troca. Nesse sentido a lição do professor Roque Antônio Carrazza, em seu livro Imposto sobre a Renda, ed. Malheiros, 2ª edição, pag.45, para quem “renda e proventos de qualquer natureza são os acréscimos patrimoniais líquidos ocorridos entre duas datas legalmente predeterminadas.” 4. O dispositivo em comento apenas salienta que as disposições legais referentes à compra e venda se aplicam no que forem compatíveis com a troca no âmbito civil, definindo suas regras gerais. 5. Recurso Especial parcialmente conhecido, e, nessa parte, não provido^[2]

A decisão é proveniente da Segunda Turma e foi unânime, reforçando a importância do julgado na formação de eventual consolidação deste entendimento pelo Tribunal.

O Relator afirma que “a operação de permuta envolvendo unidades imobiliárias, per si, não implica o auferimento de receita/faturamento, nem de renda e tampouco de lucro, constituindo mera substituição de ativos. Por essa razão, a permuta de imóveis não enseja a cobrança de contribuição ao PIS, COFINS, IRPJ e nem CSLL.”

É certo que as empresas serão tributadas normalmente quando das vendas das unidades construídas, de forma que, admitir a tributação quando do ingresso do imóvel recebido em permuta e posteriormente tributar o produto das vendas relativas às unidades construídas, representaria um ‘Bis in idem’, situação não prevista nem admitida pelo ordenamento jurídico constitucional.

O Superior Tribunal de Justiça já havia se manifestado quanto ao tema, todavia, por meio de decisão monocrática proferida pelo Ministro Sérgio Kukina que asseverou:

“As pessoas jurídicas que explorem atividades imobiliárias relativas a loteamento de terrenos, incorporação imobiliária, construção de prédios destinados à venda, bem como a venda de imóveis construídos ou adquiridos para revenda, deverão considerar como receita bruta o montante, em bens ou dinheiro, recebido em pagamento, relativo às unidades imobiliárias vendidas. Na hipótese de permuta de unidades imobiliárias, o valor dos bens recebidos na troca não integra a base de cálculo do IRPJ, ainda que o contribuinte tenha feito a opção pelo lucro presumido.^[3]”

No tocante ao alcance emprestado pela Receita Federal ao artigo 533 do Código Civil, visando atingir fatos não descritos na hipótese de incidência do tributo, o Ministro consignou:

“A Corte de origem interpretou corretamente o art. 533 do CC, porquanto o contrato de troca ou permuta não deverá ser equiparado na esfera tributária ao contrato de compra e venda, pois não haverá, na maioria das vezes, auferimento de receita, faturamento ou lucro na troca. Nesse sentido a lição do professor Roque Antônio Carrazza, em seu livro Imposto sobre a Renda, ed. Malheiros, 2ª edição, pag.45, para quem “renda e proventos de qualquer natureza são os acréscimos patrimoniais líquidos ocorridos entre duas datas legalmente predeterminadas.”

O dispositivo em comento apenas salienta que as disposições legais referentes à compra e venda se aplicam no que forem compatíveis com a troca no âmbito civil, definindo suas regras gerais.

A tese fazendária equipara o contrato de compra e venda ao contrato de permuta com fundamento na analogia, sendo inviável tal equiparação na esfera tributária pela ausência de qualquer comprovação de auferimento de receita, faturamento ou lucro na permuta.

Além do argumento deduzido não se pode olvidar no que dispõe o artigo 108, §1º do CTN que assim dispõe:

Art. 108. Na ausência de disposição expressa, a autoridade competente para aplicar a legislação tributária utilizará sucessivamente, na ordem indicada:

I – a analogia;

II – os princípios gerais de direito tributário;

III – os princípios gerais de direito público;

IV – a equidade.

• 1º O emprego da analogia não poderá resultar na exigência de tributo não previsto em lei.

Ante o Princípio da Legalidade contido pelo artigo 5º, II da Carta Constitucional, reafirmado expressamente pelo artigo 150, I da CF, no âmbito tributário, é vedada a pretensão de se exigir tributo com base na analogia.

Não se olvida ainda do contido pelo Princípio Constitucional da Capacidade Contributiva (art. 145 CF), que afasta a possibilidade da cobrança de tributos sob mera presunção de ocorrência de lucro ou faturamento.

Palavras chave: tributação, mercado imobiliário, permuta, imóveis, área construída.

Rafael B. Zarpelon – Graduado em Direito pela Universidade Federal do Paraná. Pós-Graduado em Direito Tributário pela Pontifícia Universidade Católica do Paraná. Pós-Graduando em Direito Imobiliário pela Universidade Positivo. Membro da Comissão de Precatórios da OAB/PR. Advogado.

[1] Conforme Consulta Cosit n.º 339/2018.

[2] REsp 1733560/SC, Rel. Ministro HERMAN BENJAMIN, SEGUNDA TURMA, julgado em 17/05/2018, DJe 21/11/2018

[3] RESP nº 1.710.891/SC publicada em 03/08/2018